oktober 12, 2022

Starkare skydd för bostadsrättsägare

Riksdagen har beslutat att stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare. Bland annat ska skyddet stärkas för konsumenter vid köp av nyproducerade bostadsrätter och motverka kapning av bostadsrättsföreningar.

Starkare konsumentskydd

Riksdagen vill stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare och har nu beslutat att stärka konsumentskyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Den som köper en nyproducerad bostadsrätt ska bland annat få bättre information och starkare ställning vid förseningar. Genom beslutet begränsas också enskilda aktörers möjlighet att få ett stort inflytande över en bostadsrättsförening, vilket bidrar till att försvåra för så kallade kapningar av bostadsrättsföreningar.

Här redogör vi för några av de viktigaste regelförändringarna.

Bättre information

Förhandsavtal som tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen av en bostadsrätt (förhandstecknaren) sker ofta tidigt i byggprocessen och det kan vara flera år kvar tills köparen kan flytta in i bostaden. Undersökningar har visat att köparna oftast inte får tillräcklig information om väsentliga risker i projektet och andra förutsättningar som exempelvis hur förhandsavtalet kan sägas upp.

Riksdagen har nu beslutat att ett bindande erbjudande, ett förhandsavtal, till en köpare av en nyproducerad bostadsrätt ska innehålla samtliga avtalsvillkor och en klar och begriplig information om de risker som är förknippade med avtalet. Bland annat ska de få information om de viktigaste stegen i byggprojektet, tillträde till lägenheten, föreningens ekonomi, privatekonomiska risker som är förknippade med avtalet och vilka möjligheter det finns att avbryta avtalet.

Beräknad tid för upplåtelsen av lägenheten

Enligt riksdagen är det rimligt ur ett konsumentskyddsperspektiv att köparen till den nyproducerade bostadsrätten får veta när de kan få tillgång till lägenheten. En beräknad tid för upplåtelsen som omfattar ett tidsintervall på flera kvartal är inte acceptabelt. Det är dock inte möjligt att kräva att den beräknade tiden ska anges med ett bestämt datum.

Enligt riksdagen ska därför den beräknade tiden för när köparen får tillgång till en nyproducerad bostadsrätt ligga inom ett tidsintervall på högst tre månader.

Mer information i årsredovisningen

Enligt de nya reglerna ska bostadsrättsföreningens årsredovisning bli mer lättillgänglig genom att viktiga uppgifter framgår tydligare än idag. Det ska i årsredovisningens förvaltningsberättelse lämnas upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta bedömningen om föreningens ekonomi, såsom

  • årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
  • energikostnad per kvadratmeter.

Det ska också ingå en kassaflödesanalys i bostadsrättsföreningens årsredovisning.

Ytterligare en förändring är att om bostadsrättsföreningens resultat är negativt ska upplysning lämnas om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.

Medlemmarna ska ha lika rösträtt

Huvudregeln i en ekonomisk förening är att varje medlem har en röst på föreningsstämman. För bostadsrättsföreningar, som är en särskild form av ekonomisk förening, gäller samma regel med undantaget att om flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Det är dock möjligt att avvika från dessa regler genom en bestämmelse i föreningens stadgar.

Denna bestämmelse innebär att det finns exempel på bostadsrättsföreningar där stadgarna undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande. Det kan vara ett utomstående företag som genom stadgarna har tillförsäkrats en kvalificerad majoritet av rösterna på stämman, vilket i vissa fall fått förödande konsekvenser. De boende har inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen som misskötts grovt. För att komma till rätta med detta har riksdagen beslutat att om föreningens stadgar avviker från principen att varje medlem har en röst, ska denna bestämmelse som huvudregel inte gälla. Sådana avvikelser ska bara tillåtas om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Tillståndspliktiga åtgärder

En bostadsrättshavare har, jämfört med en hyresgäst, en relativt långtgående rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Det råder dock osäkerhet om vilka åtgärder som kräver föreningens tillstånd. Enligt dagens regler krävs tillstånd för ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten och andra väsentliga förändringar i lägenheten. Riksdagen vill att det ska preciseras vilka ändringar som är att betrakta som väsentliga förändringar och som därmed kräver styrelsens tillstånd. De ytterligare åtgärder som uttryckligen ska kräva tillstånd är

  • installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
  • installation eller ändring av eldstad eller rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet.

Enligt dagens bestämmelser kan en bostadsrättshavares frihet att göra förändringar i lägenheten utan styrelsens tillåtelse utökas genom en stadgebestämmelse. Detta kan innebära en del risker. Exempelvis om en bärande vägg tas ned eller om andra stora ingrepp görs som kan påverka byggnadens konstruktion och hållfasthet. Riksdagen har därför beslutat att möjligheten att genom stadgebestämmelser avvika från tillståndsplikten ska tas bort.

Ikraftträdande

De nya reglerna träder i kraft 1 januari 2023.

De nya reglerna i årsredovisningslagen ska tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter 31 december 2022.

Regeringens prop 2021/22:171, Civilutskottet betänkande 2021/22:CU24

Källa; Björn Lundén