maj 9, 2022

Starkare skydd för bostadsrättsägare

Regeringen har presenterat ett antal förslag som ska stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare. Förslagen ska bland annat stärka skyddet för konsumenter vid köp av nyproducerade bostadsrätter och motverka kapning av bostadsrättsföreningar.

Starkare konsumentskydd

Regeringen vill stärka det rättsliga skyddet för bostadsrättsägare och har nu lagt förslag som ska stärka konsumentskyddet för den som köper eller äger en bostadsrätt. Den som köper en nyproducerad bostadsrätt ska bland annat få bättre information och starkare ställning vid förseningar. Genom förslagen begränsas också enskilda aktörers möjlighet att få ett stort inflytande över en bostadsrättsförening, vilket bidrar till att försvåra för så kallade kapningar av bostadsrättsföreningar.

Här redogör vi för en del av förslagen i regeringens proposition.

Bättre information

Förhandsavtal som tecknas mellan bostadsrättsföreningen och köparen av en bostadsrätt (förhandstecknaren) sker ofta tidigt i byggprocessen och det kan vara flera år kvar tills köparen kan flytta in i bostaden. Undersökningar har visat att köparna oftast inte får tillräcklig information om väsentliga risker i projektet och andra förutsättningar som exempelvis hur förhandsavtalet kan sägas upp.

Regeringen föreslår nu att ett bindande erbjudande, ett förhandsavtal, till en köpare av en nyproducerad bostadsrätt ska innehålla samtliga avtalsvillkor och en klar och begriplig information om de risker som är förknippade med avtalet.

Enligt regeringens förslag ska köparen ges en betänketid om minst sju dagar för att överväga erbjudandet. Om ett sådant erbjudande inte ges är avtalet inte bindande.

Regeringen föreslår också att om det sker väsentliga avvikelser från vad som är avtalat måste bostadsrättsföreningen informera köparen om det skriftligen.

Beräknad tid för upplåtelsen av lägenheten

Enligt regeringen är det rimligt ur ett konsumentskyddsperspektiv att köparen till den nyproducerade bostadsrätten får veta när de kan få tillgång till lägenheten. En beräknad tid för upplåtelsen som omfattar ett tidsintervall på flera kvartal är enligt regeringen inte acceptabelt. Det är dock inte möjligt att kräva att den beräknade tiden ska anges med ett bestämt datum.

Regeringen föreslår därför att den beräknade tiden för när köparen ska få tillgång till en nyproducerad bostadsrätt ska ligga inom ett tidsintervall på högst tre månader.

Större möjlighet att säga upp avtalet

Enligt nuvarande regler kan en köpare säga upp ett förhandsavtal om

  • lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,
  • avgifterna för bostadsrätten är väsentligt högre än de som anges i förhandsavtalet.

Utöver dessa situationer är köparens möjligheter att lämna avtalet begränsade. Enligt regeringen bör dock rätten att säga upp ett avtal vidgas något.

Regeringen föreslår att köparen genast ska få säga upp avtalet om upplåtelsen av bostadsrätten inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen, om inte förseningen beror på köparen själv. Förslaget innebär att det inte längre ska krävas att förseningen beror på bostadsrättsföreningens försummelse.

Mer information i årsredovisningen

Regeringen vill också att bostadsrättsföreningens årsredovisning ska bli mer lättillgänglig genom att viktiga uppgifter framgår tydligare än idag. Regeringen föreslår därför att det i årsredovisningens förvaltningsberättelse ska lämnas upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta bedömningen om föreningens ekonomi, såsom

  • årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
  • energikostnad per kvadratmeter.

Regeringen föreslår också att det i bostadsrättsföreningens årsredovisning ska ingå en kassaflödesanalys.

Ytterligare ett förslag är att om bostadsrättsföreningens resultat är negativt ska upplysning lämnas om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden.

Medlemmarna ska ha lika rösträtt

Huvudregeln i en ekonomisk förening är att varje medlem har en röst på föreningsstämman. För bostadsrättsföreningar, som är en särskild form av ekonomisk förening, gäller samma regel med undantaget att om flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt har de tillsammans en röst. Det är dock möjligt att avvika från dessa regler genom en bestämmelse i föreningens stadgar.

Denna bestämmelse innebär att det finns exempel på bostadsrättsföreningar där stadgarna undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande. Det kan vara ett utomstående företag som genom stadgarna har tillförsäkrats en kvalificerad majoritet av rösterna på stämman, vilket i vissa fall fått förödande konsekvenser. De boende har inte kunnat utöva något inflytande över styrelsens sammansättning eller över förvaltningen som misskötts grovt. För att komma till rätta med detta föreslår regeringen att om föreningens stadgar avviker från principen att varje medlem har en röst, ska denna bestämmelse som huvudregel inte gälla. Sådana avvikelser ska bara tillåtas om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller någon annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Ikraftträdande

De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 januari 2023.

De nya föreslagna reglerna i årsredovisningslagen ska enligt förslaget tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter 31 december 2022.

Regeringens prop 2021/22:17

 

Källa Björn Lundén AB